Агентство Недвижимости Центральное - Новости
236
Объектов
недвижимости
312
Потенциальных
покупателей

Выберите Город

Цена:

Выберите направление

Выберите Город

Выберите район города

Цена:

Новости агентства

25 Апреля 2016

Как правильно оценить квартиру самому?

Человека всегда и во все времена волновал жилищный вопрос. И если Вы считаете, что Ваш жилищный вопрос решен раз и навсегда, то это состояние как и все в этом мире может оказаться временным. А время, как известно, не удержать. С его ходом меняются и окружающие нас обстоятельства и обустройство.

Зачастую продажа квартиры является именно тем мостиком, пройдя который Вы переходите к другому этапу в своей жизни.

Именно поэтому очень важно правильно подойти к решению данного вопроса, то есть правильно оценить свою недвижимость. От этого зависит процесс: продажи, времени, финансовой потери.

Прежде чем оценить квартиру необходимо уяснить такие понятия, как рыночная цена квартиры и её стартовая цена.

Рыночная цена – это та цена, по которой Ваша квартира будет фактически продана.

Стартовая цена – это цена, с которой необходимо начинать продавать. То есть, это стоимость квартиры, с которой необходимо выходить на рынок, чтобы определить спрос.

Правильно выбранная стартовая цена незначительно отличается от рыночной цены либо и вовсе ей соответствует.

Если в первый же день после размещения объявления Вы получаете большое количество звонков и среди них есть предложения на показ квартиры, значит можно сделать вывод, что заявленная цена близка к рыночной цене.

Однако это ещё не значит, что Вы продадите свою квартиру именно за установленную изначально цену.

Как правильно установить стартовую цену квартиры? Именно это Вы узнаете в моей статье.

Первое, что необходимо сделать - сравнить цены на рынке Вашего микрорайона.

Для того, чтобы провести сравнительный анализ необходимо определить основные критерии, по которым Вы будете это делать. Критерии следующее:

- район или микрорайон города, развитость инфраструктуры;

- близость к метро;

- материал стен Вашего дома (кирпич, панель, блок-комнаты, каркасно-блочный, монолит, газосиликатные блоки);

- год постройки дома;

- этажность дома, на каком этаже находится Ваша квартира, не угловая ли она;

- площадь квартиры (общая, жилая, площадь кухни);

- есть ли балкон или лоджия (остекление балкона);

- совмещенный либо раздельный санузел;

- как давно был сделан ремонт, какой по качеству.

Это основные критерии, по которым необходимо проводить анализ.

Если Вы хотите правильно оценить свою квартиру, то не опираетесь на мнение соседа, знакомого, сослуживца, которые "недавно продали" свою квартиру (квартиру родителей, продал квартиру его друг, знакомый и т.д.). Ведь каждый человек склонен к завышению своих возможностей и результатов собственных действий. Каждый из них хочет казаться более значимым в глазах того, кому это рассказывает. Вспомните, как рыбаки рассказывают о своём улове или охотники о том, какую дичь им удалось подстрелить.

Если у Вас есть знакомый риэлтер или агент по недвижимости, посоветуйтесь с ним, спросите, по какой цене он продавал квартиру в этом районе в последнее время и какая цена Вашей квартиры будет правильной.

Реально смотрите на вещи и ищите только свежие цены.

Проводя этот анализ, необходимо помнить, что продавцы, как правило, завышают цену своей квартиры. Это происходит потому, что каждый собственник любит свою квартиру и считает её, если не самой лучшей, то, по крайней мере, "не хуже, чем у других".

Помните, что цены на квартиры, указанные в средствах массовой информации, это скорее не факты, а радужные ожидания продавцов недвижимости. Это та цена, по которой собственник хотел бы продать свою квартиру.

Сравнительный анализ стоимости необходим для того, чтобы Вы смогли понять, в каком ценовом диапазоне продаются квартиры аналогичные Вашей.

При этом также необходимо помнить, что в интернет-изданиях, а особенно в газетах часто публикуются устаревшие цены. Поэтому, подбирая аналоги, старайтесь обращать внимание на наиболее свежие предложения квартир, опубликованные не более месяца назад.

Проанализируйте полученные данные о ценах на квартиры в Вашем микрорайоне и сделайте выводы.

Отберите десять вариантов квартир из тех, которые Вы подобрали.

Затем вычеркните из списка по одной из квартир с предельно высокой и очень низкой ценой.

Из того, что осталось, вычеркните те, которые находятся в худшем состоянии, чем Ваша квартира.

И вот теперь, руководствуясь принципом золотой середины, рассчитайте среднее арифметическое. То есть, суммируйте цены из оставшегося списка и разделите на их количество.

Полученный результат и будет ценой, с которой можно выходить на рынок.

На что же необходимо ориентироваться при формировании стартовой цены? На какие источники информации обращать внимание? Это могут быть:

- газеты бесплатных объявлений;

- местные форумы в интернете;

- объявления, расклеенные по микрорайону;

- объявления в интернете.

Если говорить о сети Интернете, то наиболее объективные цены Вы сможете увидеть на сайте realt.by, pro-n.by, nb.by. Здесь большое количество объявлений по объектам, на которые цена сформирована при помощи профессионалов рынка недвижимости, то есть достаточно объективная и близкая к рыночной.

Далее, изучая рынок, проведите разведку на местности. Под видом покупателя пройдите пару-тройку квартир из сформированного Вами списка. Так Вы поймёте, какие у этих квартир особенности и на чем Вы сможете сыграть, когда покупатель придёт к Вам.

При осмотре ведите себя так, как будто Вы сами собираетесь её покупать. Обратите внимание на состояние стен, окон, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники. Обои можно легко переклеить, а вот если "гнилые" трубы, то это уже может встать, как говорится, "в копеечку". Кроме того, возможны и конфликтные ситуации с соседями по поводу всевозможных аварий.

Обязательно структурируйте полученные данные. Отметьте положительные и отрицательные стороны просмотренных квартир. После этого Вы будете знать, какие квартиры продаются в Вашем микрорайоне и по каким ценам. В результате Вы посмотрите на свою родимую квартиру глазами покупателя, для Вас станет очевидным то, что можно в квартире улучшить, на что обратить внимание покупателя при показе.

Выше я перечислил основные критерии, по которым необходимо делать выборку квартир, аналогичных Вашей, для её правильной оценки.

Но существует ещё и ряд дополнительных факторов, зачастую очень сильно влияющих на цену Вашей квартиры, как в сторону удорожания, так и наоборот, делают её дешевле. А именно:

- расстояние до магазинов, детских учреждений, поликлиник и т.д., то есть до социально значимых объектов инфраструктуры;

- близость или удаленность транспортных развязок, наличие подъездных путей к дому;

- расположение дома относительно "зелёных" зон - лесов, скверов и парков, озёр, рек и так далее;

- состояние двора, наличие детских площадок;

- наличие во дворе парковочных мест, подземного гаража или близость платных парковок, паркингов, гаражных кооперативов;

- состояние подъезда, наличие или отсутствие домофона;

- количество квартир на этаже или в тамбуре (на лестничной площадке);

- социальный статус и поведенческие особенности соседей;

- общая эстетическая привлекательность дома;

- вид из окон квартиры, выход окон квартиры на две стороны;

- близость деревьев или соседних зданий к окнам Вашей квартиры;

- при наличии перепланировки её узаконенность;

- метраж кухни;

- раздельный или совмещённый санузел, а также количество санузлов;

- наличие и площадь подсобных помещений.

Дорогие друзья, всего, конечно, невозможно перечислить и, тем более, предусмотреть заранее. Но если Вы будете придерживаться этих нехитрых советов и максимально им следовать, то в результате получите нужный Вам результат. Главное, что необходимо сделать перед продажей квартиры, это правильно и серьезно отнестись к её оценке.

Только объективная оценка недвижимости поможет Вам выйти на рынок с правильной стартовой ценой, которая будет максимально соответствовать рыночной, что позволит быстро и наиболее выгодно продать квартиру сегодня.

Необходимо помнить, что завтра эта цена может стать уже меньше, то есть менее выгодной для Вас.

Возврат к списку