Агентство Недвижимости Центральное - Новости
236
Объектов
недвижимости
312
Потенциальных
покупателей

Выберите Город

Цена:

Выберите направление

Выберите Город

Выберите район города

Цена:

Новости агентства

11 Августа 2016

Риэлтер о секретах выгодной продажи дома

Спустя 1,5 года с начала кризиса на рынке жилой недвижимости восстановился стабильный спрос, а загородная по-прежнему пребывает в стагнации. Как продать частный дом в ситуации тотального застоя? Об этом расскажет Сергей Нечаев – опытный агент по операциям с загородной недвижимостью.

нечаев.jpg

По его словам, причина потери интереса к загородной недвижимости кроется в мировом экономическом кризисе, на протяжение которого люди по всему миру отказываются от предметов роскоши.

— Мой знакомый коллега, живущий в Паттайе (Таиланд), где некоторое время назад не было отбоя от покупателей из России, теперь продает дома россиян тайцам, — рассказывает Сергей Нечаев, агент по операциям с недвижимостью АН «Центральное». — Со временем спрос на загородную недвижимость придет к норме. Успешным семьям нужен современный дом. Эту тенденцию в развивающемся обществе не изменить, поэтому будем считать покупку дома отложенным спросом.

Оживление на рынке загородной недвижимости начнется вместе с экономическим ростом, который, в свою очередь, будет связан в большей степени с потеплением отношений между Востоком и Западом (Россией и США). Если выберут Трампа, это произойдет быстрее. Но в любом случае законы диалектики сработают в нашу пользу.

Ходовой сегмент

— Самые запрашиваемые дома для проживания одной семьи — это 200-250 кв.м, выставленные на продажу за $200-250 тыс. Такова цена готового дома с отделкой и участком 15 соток. В первую очередь приветствуются дома не дальше 10 км от Минска. Самые популярные направления — Брестское, Гродненское, Молодеченское, Вилейское, Логойское.

Планировка ходовых домов тоже довольно типична. На первом этаже располагается студия (кухня, столовая, гостиная в одном помещении) с выходом на крытую террасу, кабинет, гостевой туалет, гардероб, постирочная, бойлерная. И гараж, хотя он не критичен, достаточно мощеной стоянки или навеса для авто. Хорошим бонусом послужит сауна. На втором этаже размещаются три-четыре спальни и ванная комната.

С архитектурной точки зрения ценятся современные дома в одном уровне площадью от 160 до 250 кв.м.

Как продать дом?

Один из ключевых факторов — степень готовности. Недостроенные и запущенные объекты сейчас продаются плохо. В моей практике был дом в Ратомке площадью 240 кв м, построенный по польскому архитектурному проекту с черепичной крышей Робен, без внутренней и внешней отделки, без коммуникаций, выставленный на продажу за $140 тыс. Долгое время он не мог найти покупателя. Приходило 3-4 человека в неделю и все находили какие-нибудь недостатки. Я посоветовал владельцу довести дом до состояния «под отделку», при этом сказал, что придется делать все основательно. Сразу после того, как в доме начались работы, его удалось продать намного дороже первоначальной цены. Особенно повлияло оштукатуривание стен снаружи: это здорово улучшило его внешний вид.

1.jpg
Коттедж до отделки

2.jpg
Коттедж после отделки

— Есть два способа сделать построенный дом привлекательным для покупки: изменить цену (срабатывает не всегда) или дополнительно инвестировать в объект для придания большей привлекательности.

Снижение цены в период рекламной кампании может послужить инструментом продажи, но в случаях, когда объект не обладает убедительным набором потребительских качеств, этот метод не сработает. Практика неоднократно подтверждала: можно снизить цену до бросовой, и не получить результата.

Бывало, когда неплохой дом с невероятно низкой ценой месяцами висит в рекламе. Его смотрят в интернете по 100-200 человек в день, но продажа происходит как-то тяжело и не сразу.

Так что цена, конечно, играет роль, но только в связи с тем, что она должна быть адекватной. Не обязательно очень низкой.

Рынок загородной недвижимости отнюдь не однородный. Продаваемый дом может находиться в деревне, городе, коттеджном поселке или дачном кооперативе. Может быть самостроем, а может быть создан по архитектурному проекту. Интерес есть, в основном, к последним. Поэтому, чтобы продать самострой, надо приблизить его характеристики к дому, над которым поработал дипломированный архитектор. Можно пригласить специалиста, сделать эскизный проект реконструкции, наличие которого уже увеличит шансы на продажу объекта.

Что можно изменить в объекте, чтобы сделать его современным?

1. Конструкцию дома (приведение внешнего вида и функционала к современным стандартам)

2. Внешняя отделка (материал крыши, материал отделки стен, ограждение участка, облагораживание территории)

3. Коммуникации (приведение к современным стандартам)

4. Внутренняя отделка

Все это можно полностью не делать, а спроектировать, создать смету и сформировать цену методом вычета сметы от цены готового дома, который хотят иметь покупатели.

Реклама

Главным информационным каналом большинства людей является зрительный. Поэтому грамотно и профессионально поданная визуальная информация, не утомляющая внимание (фото объекта, видеоролик, виртуальный тур), определяет успешность рекламной кампании.

Кроме визуального материала, необходима стандартно преподнесенная первичная информация об объекте. Нельзя злоупотреблять временем и вниманием потенциального покупателя при ее подаче. В некоторых презентациях объектов моих коллег я заметил изобилие текста: они описывали каждый этаж, фурнитуру на кухне, материалы отделки. На мой взгляд, это избыточно.

А вот информация об инфраструктуре района, месте расположения объекта и путях проезда к нему, отраженная на карте, никогда не будет лишней. В Минске этот стандарт еще не прижился, но есть пример московских коллег, многие из которых на шаг впереди.

Как построить дом, чтобы выгодно его продать

— Зачастую хозяева совершают ошибки, определяя, что именно строить в конкретном месте.

Результатом этой ошибки становится невозможность продажи дома по цене, которая устраивает продавца.

Я бы порекомендовал тем, кто имеет участок и собирается на нем строить, пользоваться советами и активной помощью следующих специалистов (перечисляю в очередности обращения): специалист по недвижимости, архитектор, дизайнер, строитель. А если вы четко представляете, что хотите получить в итоге, то лучше воспользоваться советами этих специалистов еще на стадии подбора участка.

Если вы хотите продать дом дороже себестоимости, то мало построить его с учетом места и пониманием конъюктуры. Дом должен быть произведением искусства – только тогда есть шансы продать дорого.

Я знаю одного талантливого и добросовестного строителя в Минске, которому сейчас в период кризиса, удается строить и продавать объекты. Его секрет – высокие стандарты качества. Люди уважают хорошую работу и готовы платить за нее.

3.jpg

4.jpg
 
— Правильно выбранное место (участки он покупает только интересные) в сочетании с адекватным месту строением (архитектурный проект), высоким качеством применяемых материалов и строительных работ дает оптимальный результат во время продажи. Все покупается «с колес», то есть еще до завершения строительства, и дорого. Все объекты возводятся за 6 месяцев под отделку.

5.jpg

Как продать недострой из 90-х?

— Все зависит от качества сохранившейся постройки. Как правило, конструкции таких домов устарели, несущие стены из рассыпавшихся кирпичей вызывают опасения. Но попадаются и объекты с перспективой модернизации. В этом случае собственник может продать его как недострой.

Большинство недостроев снесут новые хозяева. Эта тенденция заявит о себе вместе с началом строительного бума. По мере того, как цены на землю начнут расти, доля стоимости сноса в цене участка будет падает. Как только стоимость сноса упадет до 5 % от цены участка с недостроем, у собственника появится шанс его продать. При этом важно, чтобы цена участка не превышала средневзвешенную цену земельного надела аналогичных потребительских качеств в похожем районе.

Источник: http://realt.by/news/article/17656/

Возврат к списку